Source: Deutsche Nachrichten
Wer ein objektives Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus kauft, sollte das dem Makler spätestens beim Maklervertrag erkennbar machen. Sonst greift die Halbteilung der Maklerprovision nach § 656c BGB nicht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Aktenzeichen I ZR 111/25) entschieden hat. Im entschiedenen Fall muss der Käufer eines vermieteten Zweifamilienhauses deshalb die Provisionsforderung des Maklers von 41.445 Euro zahlen. Wie Verkaufsabsichten aus dem Bekanntenkreis früh bei einem Makler ankommen, zeigt die Provimedia GmbH aus Bietigheim-Bissingen mit ihrer Plattform, über die Tippgeber Verkaufsabsichten aus ihrem Umfeld an geprüfte Makler melden.
Der Halbteilungsgrundsatz gilt für Maklerverträge, die seit dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurden.
Warum der BGH beim Zweifamilienhaus auf den Tag des Maklervertrags schaut
Der klagende Makler hatte das Haus im Internet als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten. Laut Urteil sahen seine Geschäftsbedingungen eine Provision von 6,55 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer vor. Der Käufer erwarb das Objekt für 675.000 Euro. Der Makler stellte laut Urteil 41.445 Euro in Rechnung: 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer, abzüglich einer Reservierungsgebühr von 6.750 Euro.
Dass er das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollte, hatte der Käufer nach eigenem Vortrag erst nach Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt. Landgericht und Kammergericht gaben dem Makler recht, der BGH wies die Revision zurück. Maßgeblich sind für den Senat die Umstände bei Vertragsschluss. Ein für beide Seiten tätiger Makler muss bis dahin erkennen können, ob er mit dem Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren muss.
Ab wann eine zweite Wohnung objektiv gegen ein Einfamilienhaus spricht
Das Gesetz definiert das Einfamilienhaus nicht. Nach der Gesetzesbegründung dient es in erster Linie den Mitgliedern eines einzelnen Haushalts. Eine Einliegerwohnung von untergeordneter Bedeutung schadet nicht, als Anhaltspunkt nennt der Senat etwa ein Fünftel der Gesamtfläche.
Im entschiedenen Fall machte die kleinere Wohnung schon nach dem Vortrag des Käufers mindestens drei Siebtel der Gesamtwohnfläche aus. Objektiv war das Haus damit kein Einfamilienhaus. Ausgeschlossen war die Halbteilung trotzdem nicht: Bei 140 bis 160 Quadratmetern Gesamtwohnfläche widerspreche es nicht der Lebenserfahrung, dass ein Erwerber das Haus für einen einzelnen Haushalt nutzen will, so der BGH. Den Ausschlag gab, dass der Käufer diesen Zweck zu spät offengelegt hatte.
Was Kaufinteressenten vor der Unterschrift unter den Maklervertrag klären
Konkret folgen daraus vier Prüfpunkte:
- Beschaffenheit: Ist das Haus objektiv ein Einfamilienhaus und der Käufer Verbraucher, kann sich ein für beide Seiten tätiger Makler von beiden nur eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen.
- Zeitpunkt: Bei einem objektiven Zwei- oder Mehrfamilienhaus darf der Makler unterschiedliche Provisionen vereinbaren, wenn bei Abschluss des Maklervertrags nicht erkennbar ist, dass der Käufer das Haus als Einfamilienhaus für seinen Haushalt nutzen will.
- Kontaktweg: Auch wer über ein Internetportal anfragt, kann den Makler nach Ansicht des BGH vorher erreichen, etwa per E-Mail.
- Beweislast: Ergibt sich der Wohnzweck nicht schon aus den objektiven Umständen, muss der Käufer im Streitfall darlegen und beweisen, dass er ihn dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat.
Die Teilungsregeln gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Ein Maklervertrag, der gegen die Halbteilung verstößt, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Hat nur eine Seite einen Maklervertrag, darf die andere nach § 656d Abs. 1 BGB nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die Partei mit dem Maklervertrag mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Mieter mit Vorkaufsrecht: In zwei Verfahren geht es um die Halbteilung
In der Pressemitteilung Nr. 186/2026 vom 5. Oktober 2026 hat das Gericht die Verhandlung der Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26 für den 19. November 2026 angekündigt. Beide Verfahren betreffen die Frage, ob die Halbteilung auch gilt, wenn ein Mieter seine Wohnung über ein Vorkaufsrecht erwirbt und der Erstkaufvertrag die Provision allein dem Käufer auferlegt.
In beiden Fällen hatte eine Wohnungsbaugesellschaft ein Mehrfamilienhaus gekauft; bei Ausübung eines Mietervorkaufsrechts sollte laut Vertrag der Mieter die Provision zahlen. Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf mit dem Vorkaufsberechtigten zu den Bedingungen des ersten Kaufvertrags zustande; das Kammergericht wies die Provisionsklagen dennoch ab. Ob und wann der Senat entscheidet, war nach dem Stand vom 20. Oktober 2026 offen.
Ohne frühen Hinweis an den Makler bleibt es im Zweifamilienhaus bei der vereinbarten Provision
Nach dem Urteil I ZR 111/25 ist es Sache des Kaufinteressenten, dem Makler erkennbar zu machen, dass er ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus für seinen Haushalt nutzen will. Am besten geschieht das schriftlich, etwa per E-Mail, bevor er ein Exposé anfordert. Verkäufer eines Zweifamilienhauses und Tippgeber können den Makler zusätzlich früh darauf hinweisen, dass das Haus auch als Einfamilienhaus infrage kommt. Ob die Halbteilung auch Mieter erfasst, die ihre Wohnung über ein Vorkaufsrecht erwerben, ist Gegenstand der Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26. Termine und Entscheidungen veröffentlicht das Gericht auf seiner Internetseite.
Die vorstehenden Angaben zur Maklerprovision geben eine allgemeine Information nach dem am 20. Oktober 2026 abgerufenen Wortlaut der §§ 464, 656b, 656c und 656d BGB wieder. Grundlage sind außerdem das Revisionsurteil I ZR 111/25 vom 16. Juli 2026 sowie die Pressemitteilungen Nr. 127/2026 und Nr. 186/2026. Die Angaben sind keine Rechtsberatung, im Einzelfall klärt eine rechtliche Beratung die Lage.